来源_正德财务 发文日期_2024年01月05日
安徽省关于中小微企业减征地方水利建设基金的通知
房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。 一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理 《》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。 例如，A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下： 1、住宅楼建造成本会计处理： 借：开发成本 400万元 贷：应付账款 400万元 2、样板间装饰装修费用会计处理： 借：开发间接费用 50万元 贷：相关科目 50万元 借：开发成本 150万元 贷：开发间接费用 150万元 装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。 3、结转完工开发产品 借：开发产品 550万元 贷：开发成本 550万元 4、样板间出售时的会计处理： 借： 100万元 贷：预收账款 100万元 5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理： 借：预收账款 100万元 贷：主营业务收入 100万元 借：主营业务成本 27.50万元 贷：开发产品 27.50万元 二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理 对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发（2009）31号文件规定判断处理。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式： 1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在 开发成本 房屋开发成本 账户中归集其发生的支出。 2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。 3.对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集，除企业自用由 开发成本 配套设施开发成本 转入 固定资产 科目外，项目完工后由 开发成本 配套设施开发成本 转入 开发产品 科目，企业可以根据需要进行 开发产品 科目的项目核算。 即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。 如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。 这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。 例如，将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。 另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。 其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照标准（实际中房地产企业少有），减按2%征收率征收增值税。 三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。 对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。责任编辑：文会计医药行业的财务职能转变
一、本科目核算企业（）按规定发放的各种客户贷款，包括质押贷款、抵押贷款、保证贷款、信用贷款等。 企业（银行）按规定发放的具有贷款性质的银团贷款、贸易融资、协议透支、信用卡透支、转贷款以及垫款等，在本科目核算；也可以单独设置 银团贷款 、 贸易融资 、 协议透支 、 信用卡透支 、 转贷款 、 垫款 等科目。 企业（）的保户质押贷款，可将本科目改为 1303 保户质押贷款 科目。 企业（典当）的质押贷款、抵押贷款，可将本科目改为 1303 质押贷款 、 1305 抵押贷款 科目。 企业委托银行或其他机构向其他单位贷出的款项，可将本科目改为 1303 委托贷款 科目。 二、本科目可按贷款类别、客户，分别 本金 、 利息调整 、 已减值 等进行明细核算。 三、贷款的主要。 （一）企业发放的贷款，应按贷款的合同本金，借记本科目（本金），按实际支付的金额，贷记 吸收存款 、 存放中央银行款项 等科目，有差额的，借记或贷记本科目（利息调整）。 日，应按贷款的合同本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记 应收利息 科目，按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记 利息收入 科目，按其差额，借记或贷记本科目（利息调整）�：贤视胧导世什钜旖闲〉�，也可以采用合同利率计算确定利息收入。 收回贷款时，应按客户归还的金额，借记 吸收存款 、 存放中央银行款项 等科目，按收回的应收利息金额，贷记 应收利息 科目，按归还的贷款本金，贷记本科目（本金），按其差额，贷记 利息收入 科目。存在利息调整余额的，还应同时结转。 （二）资产负债表日，确定贷款发生减值的，按应减记的金额，借记 资产减值损失 科目，贷记 贷款损失准备 科目。同时，应将本科目（本金、利息调整）余额转入本科目（已减值），借记本科目（已减值），贷记本科目（本金、利息调整）。 资产负债表日，应按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，借记 贷款损失准备 科目，贷记 利息收入 科目。同时，将按合同本金和合同利率计算确定的应收利息金额进行表外登记。 收回减值贷款时，应按实际收到的金额，借记 吸收存款 、 存放中央银行款项 等科目，按相关贷款损失准备余额，借记 贷款损失准备 科目，按相关贷款余额，贷记本科目（已减值），按其差额，贷记 资产减值损失 科目。 对于确实无法收回的贷款，按管理权限报经批准后作为呆账予以转销，借记 贷款损失准备 科目，贷记本科目（已减值）。按管理权限报经批准后转销表外应收未收利息，减少表外 应收未收利息 科目金额。 已确认并转销的贷款以后又收回的，按原转销的已减值贷款余额，借记本科目（已减值），贷记 贷款损失准备 科目。按实际收到的金额，借记 吸收存款 、 存放中央银行款项 等科目，按原转销的已减值贷款余额，贷记本科目（已减值），按其差额，贷记 资产减值损失 科目。 四、本科目期末借方余额，反映企业按规定发放尚未收回贷款的摊余成本。【】 责任编辑：cheery金融企业拆出资金的核算