来源_正德财务 发文日期_2024年01月05日
房产项目是否满足三条件之一即可转收入
前言5月1日，增值税正式在包括房地产、建筑企业中的所有企业正式实施，程龙贵老师结合近两月对房企实务的研究以及与房企学员交流提出各种问题，分享5月份房企必须要开展的6项工作，5月份剩余的时间已不多，希望房企从业人员结合公司的情况、当地国税机关管理情况，积极开展必要工作，为公司创造财税管理价值。一、老项目销售简易计税方法认定备案工作1、老项目认定标准及部门省份老项目其他认定标准对于老项目的认定标准，除了总局文件提出的两项标准以外，部分省份国税局通过营改增政策解答的方式，规定其比较有实操性的认定标准。比如河北省规定，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。请房地产了解项目所在区域是否也有类似政策公布，或者已发布未公开。在了解的基础上，应积极申请老项目认定。部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。2、判断老项目采用一般计税方法还是简易计税方法，税后更大；至于老项目是采用一般计税方法还是简易计税方法税后利润更优，需要房地产企业自行估算项目的收入、土地成本、政府规费、建筑服务成本、甲供材成本、可抵扣成本等综合因素来计算土地增值税，同时还需要考虑可抵扣的费用，和不抵扣的费用、利息等因素，来综合考虑企业所得税，以整体税后利润最大化为判断标准，这需要企业有很好的管理体系，提供相对准确的决策数据，同时，还需要有一个很好的信息化模型，来实时动态测算税后，是一件计算含量和工作量都不小的工作。3、办理老项目简易办法认定备案如果确定老项目需要办理简易计税方法的，企业在申请为一般纳税人时，务必在5月31日之前申请简易计税方法的备案认定。目前各地国税局对于老项目认定程序进展程度各异，有些地区已经可以办理简易计税备案，但仍有较多的地区不能办理，并且不能给房地产企业明确的回复。但要反复强调的是，无论税局能否办理，请一定争取在5月31日之前办理备案手续，因为不办理，采用一般计税方法时，公司对该项目的后续管理将发生巨大的变化。4、不办理简易计税方法备案的风险如果不办理备案，企业是一般纳税人时，6月份就必须要申报缴纳5月份增值税，此时，对于项目必须要确定是采用何种计税方法，而一般纳税人默认采用一般计税方法，因此，如果在5月31日之前，没有办理简易计税方法备案，那么6月份申报，该项目就应该是采用一般计税方法。5、办理简易计税方法的优点如果当您不能判断项目到底适用一般计税方法还是简易计税方法，请结合公司特点参考以下简易计税方法下的优点：1）增值税的税负上限就是5%，原营业税相比，由于是价外税，税负率还稍微下降；2）简易计税方法下，不涉及增值税专用发票，采购成本会降低；3）简易计税方法下，不涉及采购的增值税专用发票，可以远离虚开增值税专用发票，同时也就远离了刑事风险。二、争取项目确定为老项目如果了解到项目所在地，有政策支持，需要有确凿的实质开工证据，就可以认定为老项目，则公司应该寻找确凿证据，确凿证据包括但不限于以下：1、项目开工剪彩仪式；2、项目实际动工成果，比如已经挖地基、建筑物已经出地平线；3、支付工程款给建筑商；4、取得建筑商工程发票等；三、4月30日之前取得不动产出租简易计税方法备案根据文件规定，4月30日之前取得的不动产，可以申请简易计税方法，按照5%征收率征收增值税，而一般计税方法则按照11%缴纳增值税，对于部分4月30日之前取得的不动产，往往没有进项税额发票。因此，如果不申请简易计税方法，税负率将大大提升。对于4月30日之前取得不动产，尤其是房地产自行开发的不动产，是否采用简易计税方法，需要结合该项目销售情形是否认定为简易计税方法，如果销售认定为简易计税方法，则该项目不能取得进项税额发票，毫无疑问，要及时申请简易计税方法。值得注意的是，不少房地产企业重视销售部分物业简易计税方法的认定备案，而容易忽视出租物业简易计税方法的认定备案。在此提醒房地产企业应充分关注此备案事项。四、修改公司销售合同，更新公司销售管理制度营改增实施前前的销售合同没有充分考虑到增值税事项，尤其是新老项目的问题，而5月份甚至以后销售的项目，应该绝大部分是老项目，并且采用简易计税方法，如果房地产企业在销售合同中没有任何明显体现的话，未来在办理房产证时可能会出现极大的争议，如果在房价上涨期间还好，如果在房价下降期间，可能会给房地产企业带来绝大的困难�：芸上�，目前有比较少的房地产企业意识到这个问题。但没关系，由于业务刚开始，还有时间完善和调整。笔者后期也会通过文章详细讲解其中存在的问题以及如何破解之道。敬请期待。五、修改公司采购合同，更新公司采购管理制度基于房地产企业增值税，同时包含了增值税以及原营业税的特点，又加上了简易计税方法和一般计税方法并存的问题，极大考验了房地产企业采购管理，考验房地产企业财务税务管理水平，只要公司财务人员稍微出现一点差错，给企业带来的后果，不是多交增值税，就是偷逃增值税。在实践管理中，需要财务部门和业务部门进行充分的沟通，只有在财务部门精通业务，业务部门掌握大量的财税知识的前提下，才有可能保证公司增值税管理不出大的风险。增值税采购中，对于房地产企业的财务人员和业务人员还会面临一个重大的问题，就是如何规避虚开增值税风险，如何杜绝善意取得增值税专用发票的风险。同样，笔者后期也会通过文章详细讲解其中存在的问题以及如何破解之道。敬请期待。六、重新设置会计核算制度营改增后，由于存在一般计税方法和简易计税方法并存的情况，以及目前复杂的纳税申报表，需要设计一套符合房地产管理和申报的会计核算科目，提高工作效率的同时，降低纳税申报的差错，当然，如果项目处于完工销售以后，通过合理设置的会计科目，还可能快速进行进销差额动态平衡的预测和指导工作。注：转载本文请注明来源 正保会计网校 程龙贵老师相关精品实务课程推荐：【】 责任编辑：泥巴姐成功的企业离不开税改 成功的税改离不开会计
是企业日常活动中必不可少的东西，那么商业汇票和银行汇票的区别是什么呢？那个更靠谱呢？需要检查什么呢？随着正保会计网校-开放课堂一起来看下吧！汇票分为：商业汇票和银行汇票。（前者出票人是银行以外的单位，后者出票人是银行）商业汇票，是指收款人或付款人签发，由承兑人承兑，并于到期日向付款人或被背书人支付款项的票据。按承兑人的不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票两种。（商业汇票个人不能使用）商业承兑汇票：由收款人签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的。主要适用于法人之间的商品交易款。（由银行以外的单位承诺到期支付票款）银行承兑汇票：由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑的票据。其适用于国企、股份制企业、集体所有制企业、供销合作社以及三资企业之间的商品交易款，在同城和异地均可使用。（由银行承诺到期支付票款）二、商业承兑和银行承兑哪个更靠谱？银行承兑的信用要高于商业承兑的信用，所以一般大家会更多的选择使用银行承兑汇票。因为商业承兑汇票最后是要提示出票人付款的，如果有纠纷或是出票人账户上没有足够的资金，款项是不能支付的，和空头支票类似。而银行承兑汇票在到期时由银行直接付款，即便出票人账户上资金不足，银行也会足额支付票款。然后银行再去出票企业收取，日息万分之五。银行承兑汇票对收款方来说钱是基本保证资金能够收到，安全多了。三、银行承兑汇期是几个月以后的钱？商业汇票是远期票据，通常情况下是在票据到期日起10日内付款。而商业汇票的最长期限是自出票日起6个月。四、企业收到银行承兑汇票需要检查什么？1、和支票的检查方式类似，也要检查各要素是否填写完整，金额大小是否一致，出票人名称和印鉴是否相符，加盖的印鉴是否规范。2、承兑汇票往往经过多家背书转让，所以我们要检查背书是否连续。由于经过多手转让还要看看票面有没有破损、撕裂、或者有没有严重的污渍，导致票面一些字迹签章无法清晰可见的。3、承兑汇票经过多次转让，需要使用粘贴单的，要注意检查在与汇票的粘贴处是否由背书人加盖了骑缝章。五、贴现贴现是指银行承兑汇票或者商业承兑汇票的持票人将未到期的票据转让于银行，银行将票面金额扣除贴现利息后将余款付给持票人的一种融通资金行为。银行办理贴现的汇票一般限于银行承兑汇票。贴现利息=票面到期值*帖现天数*贴现率实收金额=面值-贴现利息更多财税知识尽在讲解的本课程从实战角度出发结合具体业务介绍了出纳人员应具备的专业技能与操作经验，从原始单据的填写、审核到出纳记账凭证、账簿的填制、出纳报表的编写，为学员展现出纳工作的真实流程。同时结合网上银行的实务操作，以及出纳必备的会计基础知识，帮助零基础学员迅速胜任出纳岗位的工作。心动不如行动，快来报名吧！点击图片即可报名 哪些行业适用于差额征税？一表全览！