来源_正德财务 发文日期_2024年01月05日
含税价怎么算？不含税价怎么计算？
为了加强从事房地产开发经营企业的征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《》及其实施条例、《》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《》（国税发[2009]31号 ），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。 关注1、适用范围 国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。对外商投资企业而言，国税发[2009]31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 关注2、开发产品完工条件 国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。不过国税发[2009]31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。 国税发[2009]31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。最近，某地国税机关就电话通知某些企业，如果预计2009年所得发生亏损，必须实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。 关注3、收入的处理范围 国税发[2009]31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。 中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和。 关注4、收入确认时点 国税发[2009]31号沿用了老31号文的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求： 第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现�：鸵话闫笠瞪唐废奂负跻恢�。 第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入，已经突破了企业所得税法实施条例的规定，事实上实施条例第23条根本没有任何允许财政部、国家税务总局对分期收款业务进行特殊规定的授权，其合理性还需要进一步论证。 第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。这是实践中最规范存在的收入确认模式。 第四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 关注5、开发产品转不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定�？⒉返某杀纠舐什坏玫陀�15%，具体比例由主管税务机关确定。 不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 关注6、计税毛利率下调 国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，此前的规定是20%。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%。 开发项目位于其他地区的，不得低于5％，此前的规定是10%。 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。 早在2006年3月20日，国家税务总局下发了《》（国税发[2006]31号）（以下简称 31号文件 ），将此前规定的 开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税 调整为，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。而且执行这一规定的时间也被追溯到2006年1月1日。对房地产开发企业预收收入征收所得税，一方面对楼市产生刺激，产生了宏观调控的效果，另一方面也保证了财政收入，收到了税务机关的欢迎。 2008年开始，中国新企业所得税法正式实施，31号文自行废止。为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空，2008年4月7日，国家税务总局又公布了《》，对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整，要求内外资房地产开发企业统一按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该文件依然延续了31号文规定的利润率水平，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10％。经济适用房开发项目不得低于3％。 假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元，所在地计税利润率规定为20%，则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200（6000 20%）万元的预计利润并入其年度应纳税所得额，课征25%的企业所得税。房地产开发企业对该政策普遍不满，关键就是很多开发商都埋怨计税利润率水平过高。一位房地产专业人士指出，某房地产开发企业从事经济适用房开发，建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%，但是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以来，房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。 国税发[2009]31号对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整，除了企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%，延续以往规定以外，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.开发项目位于其他地区的，不得低于5%.商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调，房地产开发企业所得税预缴压力将大大缓解，这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以得到实现。 关注7、对预售期间计税毛利实际征收企业所得税 国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额�？⒉吠旯ず�，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 值得提醒纳税人注意的是，总局没有任何关注毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定，这个时候需要关注各地对此做出的具体规定。 国税发[2009]31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。责任编辑：zoe房地产企业所得税必须关注的问题（二）
老会计精心整理出了一份最全会计实操做账秘籍，会计人必备的知识库！有了它不升职加薪才怪！干货中的干货，赶紧收藏起来！财务实操流程整理凭证1.日常费用发票：每张日常费用发票都应有主管人员签字确认，付上相对应的银行汇出单，或付现金的应在发票上盖上现金付讫(用手写也可以)或还未付款的也应备注未付款，并尽量能在发票背面写明开支的用途。总之一张发票，要么紧跟一张对应的银行汇款单，要么是写上现金付讫，要么写明未付款三种情况。2.工资单：工作人员工资表，要有各人员的亲笔签字，并要有合计总额。3.无发票银行转账汇入单：也就是企业与外单位之间的往来账，外单位汇入的银行转账单。一般要求出纳在转账单上写明汇入款原因的有关事项。是已销售货款还是末售预收货款(末售单是指发票末开的)或其他事项汇入款。4.无发票银行转账汇出单：也就是企业与外单位之间的往来账，本企业汇出给外单位的转账单。要求出纳在转帐单上写明汇出款原因的有关事项。是已购入货款还是末购先付款(末购单是指发票未收到的)或是其它事项汇款。5.税单类：交税款如是银行转账的要付上银行汇款单，如是现金付的要备注现金付讫。6.现金和银行存款结转单。7.采购时的发票：把本月进货过程中所有的所经营商品的采购发票以及每笔相对应的入库单和银行汇款单，按日期的前后顺序排列后放成一叠。每笔库存商品采购(这里采购仅仅是企业经营的商品采购，不包括企业日常费用开支的费用采购)也就是每笔采购后，要把1)对方供货单位开的发票、2)入库单、3)银行汇出单(如果付的是现金而不存在银行汇出单的或未付款的，都应在购货发票上备注。以便会计人员知道这笔采购没有银行汇出单的原因：是直接支付现金还是货先入而款未到。8.销售时的发票：把本月销售过程中所有的销售发票以及各张发票所对应的出库单和转入的银行汇款单，按日期的前后顺序排列后放成一叠。也就是要每笔销售后，要把（1）本单位开出的发票、（2）出库单、（3）银行汇入单(如是收现金的而不存在银行汇入单的，备注在发票边。如果是未收到货款的也暂时没有银行存款汇款单的，也同样要备注在发票边。以便会计人员知道这笔销售没有银行存款汇款单的原因：是直接收现金还是货先出而款未到。作会计分录1.做日常费用类分录： 借：企业管理费 贷：现金(发票上写明现金付讫的) 借：企业管理费 贷：银行存款 (发票有跟银行汇款单的) 借：企业管理费 贷：其他应付款 (发票上写未付款的)2.做工资单类： 一般是付现金， 借：企业管理费 贷：现金 借：企业管理费 贷：银行存款3.做无发票银行转帐汇入单： 这些一般是单独的一张银行汇入转账单，可根据上面写明的性质分三类。（1）已销售的(已开出发票并做了账的)，做分录： 借：银行存款 贷：应收货款---某单位（2）属末开发票的未销售的，做分录： 借：银行存款 贷：预收货款---某单位（3）属于其他事项汇入的转帐单的，做分录： 借：银行存款 贷：其他应付款—某单位 (备注：在会计中，一般是与主要业务往来的用的是“应收账款”和“应付账款”，与其他单位不是主要业务往来的都用“其他应收款”和“其他应付款”以此区别主营业务往来账便于报表分析。4.做无发票银行转帐汇出单： 这些一般是单独的一张银行汇出转账单，可根据上面写明的性质分三类。1）已购入的(以前已收到发票的并做了帐的)，做分录： 借：应付货款---某单位 贷：银行存款2）属末收到发票的购货款，做分录： 借：预付账款（要事先在账簿上查明该单位是否以前在帐上已设有往来账，如有就用这个相应的科目。） 贷：银行存款3）属于其他事项汇出的转帐单的，做分录： 借：其他应收款—某单位(同样要事先在账簿上查明该单位是否以前在帐上已设有往来账，如有就用这个相应的科目。) 贷：银行存款5.做税单类： 税单类，要看税单上交的是什么税种：一般分四种税，一种是直接计入费用的税，如：印花税，城建税、教育附加费等。一种是直接计入商品或服务成本的税，如：营业税、一种是发票额计征的税如：增值税，一种是不计入经营成本的税：所得税。1）交印花税： 借：企业管理费 贷：现金(或银行存款)2）交城建税及教育附加： 借：企业管理费---城建税 (多栏) 贷：银行存款3）交增值税： 借：应交税金----增值税 贷：银行存款4）交所得税： 借：应付利润----所得税 贷：银行存款6.做现金与银行存款的提存：1）从银行提现金的做： 借：库存现金 贷：银行存款，摘要：提取现金2）现金存入银行户头的： 借：银行存款 贷：库存现金7.做采购时的发票:1）款已付：后有跟相对应银行付款单或发票背面写现金付讫的,做: 借: 库存商品 应交税金---增值税 贷: 银行存款 (现金)2）款未汇: 只有一张发票和入库单，做： 借: 库存商品 应交税金---增值税 贷: 应付账款 ----甲单位8.做销售时的发票：1）款已收，后跟相对应的银行入款单,或背面写现金付讫 借：银行存款 贷：销售收入 应交税金 如笔数不多的话,可随着出库单做结转成本分录： 借：销售成本 贷：库存商品2）款未收的,只有一张发票生出库单的做分录: 借：应收账款 贷：销售收入 应交税金 借：销售成本 贷：库存商品9.结转销售成本： 如果销售很多，可以把所有的本月销售出库的出库单合在一起一次做销售成本结转做分录： 借：销售成本 贷：库存商品10.建立丁字形帐户11.做每月的税务申报表： 在未做成本结转工作之前，因为在已做的丁字形帐中的本月销售收入合计数确定了�？梢砸源俗鏊拔裆瓯ū�，但季末要做的所得税申报表要等应交利润核定完后，根据累计的本年利润，才能确定应交所得税额。12.结转成本会计分录： 当所有原始凭证都已做了会计分录，并都过渡到丁字形帐户并做了借贷方合计后，现在开始做的是成本结转及转帐的会计分录。先根据有关规定提足本月有关税费，再把所有过渡性的“资产”如“企业管理费”“财务费用”“销售成本”和过渡性的“负债”如：销售收入等余额结为零。从做结转成本会计分录开始，每做一笔会计分录都要紧跟的做相应的丁字形账了，结转成本内容有：1） 提取本月应付工资。 (注意，这是针对比较固定工资数额，有的简单做法，是直接把工资表记入成本(企业管理费用中，这样就不设应交工资科目，直冲现金) 借：企业管理费 贷：应交工资2）提取福利基金及其他预提费用等： 借：企业管理费 贷：应交福利基金3）提取税中税，所谓税中税就是根据价外税增值税(不在成本中提取)等本月应交额计征的税费，如城建税和教育附加。这要根据应交税金---增值税是否有贷方余额，或按税法核定的本用应交增值税多少，而根据这个本月应交的增值税额所要计征的城建费和教育附加费，在企业管理费中提取，这里是根据已填制好的税务申报表数据为依据做： 借：企业管理费 贷：应交税金----城建税等4）结转直接成本： 结转直接成本分两种方法。一种过渡法，是销售成本先转入相应的销售收入中，然后再把销售收入科目中结余数转入应交利润，(如销收收入最终结余数是贷方余额，说明是盈利，如是借方余额，说明是亏损)。这种做法是能方便在账面上查看具体的销售收入明细帐中的盈亏情况。 ①根据丁字形销售成本账，先将这过渡性“资产”结零，方法就是根据借方合计，为保证结余额为零，做个贷方相同额的分录。通俗说也就是全部借方成本额转冲销售收入，做分录 借：销售收入 贷：销售成本②销售收入最终借或贷方余款结零转入应交利润。做分录1.如销售收入的最终余额是体现在贷方，结零就是用同额的借方冲贷方： 借：销售收入 贷：应交利润2.如最终销售收入是体现在借方余额的，结零就是用同额贷方冲借方： 借：销售收入---红字写金额表示冲减 贷：应交利润----红字写金额表示亏损 一种是直接法，把销售收入和销售成本分别直接转入到应交利润中。融合在一起在应交利润中体现总体的盈亏状况。①销售收入转入应交利润,做分录 借：销售收入 贷：应交利润②销售成本转入应交利润做分录 借：应交利润 贷：销售收入5）结转间接成本: 就是把会计科目中过度性的资产,除直接成本：“销售成本”已在上面结零外，其他的过渡性资产，如“企业管理费”或还有“财务费用”也全部结转，结零。根据丁字形账借方发生额，做： 借：应交利润 贷：企业管理费13.填制损益表(利润表)： 分录做到现在，可以在丁字形分录，看到了销售收入、销售成本、应交税金---税金及其他、等中数据进行填写。并根据本年累计利润后计算确定。14.提应交所得税金： 根据损益表中计算出来的本季应交所税额，从应交利润中提取应交所得税，分录处理： 借：应交利润 贷：应交税金----所得税15.做会计科目汇总表： 把所有丁字形帐户的借贷方合计按资产和负债及所有者权益分二类填制会计科目汇总表，有二种格式。 验证：资产类的借方-贷方=负债及权益类的贷方-借方 (如果不等，肯定在做分账到现在绝对有错，要核查，直到平衡） 另一种格式：把资产和负债及权益两类的科目借贷方合计数，进行差额转入表格，资产类的，如差额是体现为借方余额的，用正数填在左列上，如差额是贷方余额的，用负数填在左列上。相反，负债及权益类的，如差额是体现借方余额的，用负数填在右列上，如差额为贷方余额的，用正数填在右列上。16.登账：1） 根据记账凭证记录明细帐；2）根据会计汇总表登总帐。17.对账： 核对总账各科目与相对应的明细账是否金额一样。18.填资产负债表： 是根据总帐的本期末结余数填.关键的是最下一栏的左边资产与右边的负债及所有者权益的总计数一样。19.装订记账凭证,在封面上填好日期、册数、凭证序数。 想要上岗，却不会做账？ 新手上岗，却没有人带？ 考了初级，却无从下手？ 会计软件如何选择？怎么从零开始建立一个财务账套？日常工作中涉及到的常用业务如何进行账务处理？从零开始，王老师手把手教你学做帐。教你学会建立一套财务账套，并掌握日常基本业务核算技巧。 以财务软件主讲整套账务学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看正保会计网校会计实务频道， 财务人员一定要谨防的18个财税误区（建议收藏）