来源_正德财务 发文日期_2024年01月05日
被表扬时说点啥？
有一间位于市区的占地200平米的房屋（非住房）需要出租，问如今国家减税降费，他这间房出租涉及哪些税费？有哪些优惠政策？下面小编就先带大家就个人出租不动产相关政策进行详细地了解。个人出租不动产（非住房）涉及的税费主要有：增值税【征收率为5%，政策依据为《国家税务总局关于发布 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）】、城建税、教育费附加及地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税以及个人所得税。此人房屋出租期为1年，年租金为90万元（含增值税价），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米，城建税为7%，教育费附加和地方教育费附加合计为5%。依据法规，此项出租业务的应缴增值税为：90÷（1+5%）×5%＝4.285714万元；但根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。因此，本例中分摊至各月为90÷12＝7.5万元是免征增值税的。相应的，城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征。根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)，此项出租业务中的土地使用税、印花税、房产税都可以减半征收。应纳土地使用税： 200×8×50%＝800元印花税： 900000×0.1%×50%＝450元出租房屋，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定：二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。四、……个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。那么，在计算房产税和个人所得税时，是否从租金中扣除应征的增值税额呢？下面划重点啦：根据本文第五条：五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。故在计算房产税和个人所得税时，不得扣减应征而免征的增值税额。年应纳房产税为：900000×12%×50%＝54000元个人所得税：可以扣除的相关费用（即此项出租业务中缴纳的相关税费）＝800+450+54000＝55250元故年应纳个人所得税为：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。在国家大力减税降费的优惠政策下，这项出租业务省下了不少税费。了解完个人出租（非住房）需要缴哪些税费，小编再和您一起学习一下自然人出租住房需要缴哪些税费？根据现行税收法规规定，自然人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、个人所得税、土地使用税、印花税等税费。一、增值税1.《国家税务总局关于发布 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%2.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。3.《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定：其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。注：如果纳税人在符合免税的情况下开具增值税专用发票，不能享受免税，必须缴纳增值税及附加。二、城建税及附加1.《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。2.《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。三、房产税1.《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2.《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条及各地方配套规定。四、个人所得税《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。五、城镇土地使用税《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。六、印花税《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。最近，大家一定被“新租赁准则”刷了一波屏，这是向国际化方向迈进的一个重大信号，那么关于“新租赁准则”到底要表达什么？如何运用到实际工作中？最新租赁准则深度解析与案例应用专题，为您深度解析新租赁准则，相关链接： 9月3日 免费直播：零基础转型管理会计
随着卫生体制改革的推进，医院作为独立运营的经济实体，其与企业运作的界限已越来越不明显。除获取政府少量的专项拨款外，医院绝大部分的收入来自其所提供的医疗服务，而这些收入用来支付医院的日�？�、偿还借款以及提升服务水平等。由于医院所提供的医疗服务具有一定的公益性，使得其不能完全等同于一般性质的企业，在价格制定、规模扩张等方面均要受到政府一定程度上的控制。医院这种半公益性半社会化的角色，给其会计核算带来困难。我国现行的《》是财政部、卫生部根据《》和《》，结合我国医院的特点，于1998年11月17日颁布并于1999年1月1日开始实施的。这套会计制度自颁布实施以来，对于规范医院的财务管理、提高医院的会计核算质量均起到了较好的作用。但鉴于医院会计的运作已经越来越接近企业，其会计核算理应与其他事业单位的会计核算有所差别，特别是作为医院医、产、研基础的固定资产的会计核算，更应保证其真实性。 一、现行医院会计制度固定资产核算的问题 （一）固定资产的确认标准与现实脱节 在现行医院会计制度下，固定资产是指一般设备单位价值在500元以上，专业设备单位价值在800元以上，使用期限在1年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准，但耐用时间在1年以上的大批同类物资，也应作为固定资产管理。这一定义存在着以下的问题：首先，随着经济的发展和物价水平的增长，一般设备单位价值500元以上、专业设备单位价值800元以上的计量标准明显偏低；其次，以单位价值为基础定义固定资产并不科学；第三，将单位价值虽未达到规定标准，但耐用时间在1年以上的大批同类物资也视为固定资产，会造成一些带有低质易耗品色彩的物品，如图书等，也纳入固定资产的核算，影响会计信息质量。 （二）固定资产原值计提修购基金造成会计信息失真 现行《医院会计制度》规定按固定资产账面价值的一定比率提取修购基金记入支出，即对固定资产不提取折旧，按账面价值的一定比率提取修购基金，并通过 专用基金一修购基金 进行核算。与旧制度相比，该规定在完善固定资产管理及核算，准确核算财务成果等方面，有显著改进，但这样计提修购基金存在着一些弊端：首先，计提的修购基金是作为权益类列示于中的 净资产 下，但修购基金实质是折旧基金，应作为备抵项目反映在 固定资产 项下，否则将虚增医院的总资产和净资产，无法反映真实负债水平；其次，将固定资产折旧直接计人专用基金中，不设置 累计折旧 目，造成固定资产出现损耗，但在账面价值上却看不出来，甚至固定资产已经报废，依然计提修购基金；此外，修购基金的提取比率是一定的，只要资产在用就一直提取修购基金，并在当期列支支出，从而造成重列多列费用，导致经营成果失真，甚至可能被医院管理层用以操纵利润。 （三）固定资产购入时的会计核算方法不完善 医院购入固定资产时，根据资金来源的不同，借记 专用基金 修购基金 、 财政专项支出 等科目，贷记 银行存款 科目，同时，借记 固定资产 科目，贷记 固定基金 科目。购入固定资产时，一个净资产科目 专用基金 修购基金 减少，一个净资产科目 固定基金 增加，一个资产类科目 固定资产 增加，一个资产类科目 银行存款 减少，比较真实地反映了购入的固定资产由货币形态转为实物形态这一过程。但是，根据医院固定资产核算方法，医院购置固定资产的资金一般来源于专用基金，而专用基金来源于各种设备折旧的提取。当提取的修购基金不足以支付购置的固定资产时（修购基金原则上是不允许出现负数），《医院会计制度》中就没有明确规定该如何做。如某医院修购基金的余额为1000万元，银行存款为2000万元，医院为了提高服务水平需要购置价值1500万元的大型设备，尽管医院银行存款足以支付这笔费用，但由于修购基金余额不足，医院在会计实务上就无法解决这一问题。随着物价的飞涨，医院可能会因为提取的修购基金不足而失去快速发展、扩大规模的机会。 （四）固定资产减值准备未计提使财务报表失真 现行的《医院会计制度》未引入风险机制，没有设置 固定资产减值准备 科目，只是在固定资产提前报废时，列入 专用基金 修购基金 科目处理。医院的固定资产以医疗设备为主，医疗设备的损耗会导致服务水平的下降。随着科技的快速发展，医疗设备的更新速度加快，医院固定资产必然存在着资产减值的风险。但由于现行的医院会计核算方法并没有对这方面做出相关规定，虽已知资产发生减值，会计处理结果却反映不出来，必然会造成医院资产账面价值的虚增，出现账实不符的情况，从而导致财务报表的失真。 （五）固定资产处置的会计核算方法不科学 一般来讲，医院固定资产减少主要包括捐赠、报废、转让、损毁等情况，这几种情况的会计核算应该是有所区别的。但在现行的《医院会计制度》下，只要固定资产减少，均通过 专用基金一修购基金 来进行核算。即借记 银行存款 ，贷记 专用基金 修购基金 ，同时按固定资产原价借记 固定基金 ，贷记 固定资产 。由于专用基金科目是按基金类别设置明细账，不能反映固定资产各个类别的损益情况。此外，这种记账方法较为繁琐，可能会出现漏记 固定资产 、 固定基金 科目的现象。 二、医院固定资产核算的改进 （一）重新确认固定资产的特征与标准 2006年2月15日财政部发布的《》对固定资产的定义为：固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：为生产商品，提供劳务，出租或经营管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度。尽管医院与企业的运营有所差别，但是其界限已经越来越不明显了。因而医院可以参照新企业会计准则重新定义固定资产的特征和标准，如可将固定资产定义为：为开展医疗活动，提供服务而持有的，使用期限超过一年，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。这样定义有如下优点：首先，较为轻视资产的单位价值，不会造成计量标准偏低的现象；其次，避免了归为固定资产类，使得会计核算工作减少，且更为准确。此外，医院可以增设低值易耗品科目，用以核算价值比较低、易于毁损、更换频繁和核算工作量大的资产项目。对该类资产，既可以在购买时一次列为当期支出，又可以在购买时和使用中五五分摊列支，更为准确地将固定资产和低值易耗品区分开来，使得财务报表的信息更为准确，也大大减轻了财务人员的负担。 （二）取消 固定基金 科目 医院在进行固定资产账务处理时，同样可以参照企业会计的核算方法。从理论上来讲，医院购置固定资产，是医院的流动资产转化为非流动性资产，并不引起实物资产的增减变化，而固定基金的调整也只是净资产内部基金的一种调整，它实际上只是在净资产中将固定资产单独反映。但医院的固定资产在购入、使用、处理中与企业固定资产相比并没有特殊性，因此完全可以取消固定基金科目。在购入固定资产时，借记 固定资产 二级科目 ，二级科目可以设置 房屋建筑物 、 一般设备 、 专业设备 、 信息设备 等子科目，贷记 银行存款 。在固定资产处置时，可以增设 科目，用以准确核算固定资产清理时发生的费用以及残值收入的情况。这样进行会计核算，既清晰明了，又避免了漏记固定资产的现象，增强了会计信息的真实性。 （三）取消 修购基金 科目，增设 累计折旧 科目 现行的《医院会计制度》规定，医院应按固定资产原值计提 修购基金 作为提取折旧的一种变通方法。修购基金实质上就是资产的折旧基金，但计提修购基金却不能反映固定资产净值，会引起医院资产和净资产虚增。固定资产在使用过程中必然会发生损耗，医院应该参照企业会计核算方法，增设 累计折旧 科目，作为固定资产的备抵账户，以清楚的反映固定资产净值。在计提折旧时，借记 支出科目（管理费、药品支出等） 折旧费 ，贷记 累计折旧 ，并且在资产负债表中将 累计折旧 作为备抵帐户列示，两者相抵，就是固定资产净值。关于固定资产的折旧方法，医院可以根据实际情况合理选择（如年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数综合法等）。增设 累计折旧 科目，使资产负债表能够客观的反映固定资产的真实情况，有利于管理层做出固定资产购置以及处理的正确决策。此外，修购基金还会限制医院扩大规模，当修购基金余额不足时，医院原则上是不允许固定资产更新和大型修缮的，取消修购基金科目，就不存在这一问题。 （四）增设 固定资产减值准备 科目 增设 固定资产减值准备 科目体现了会计的谨慎性和真实性原则。在现行的医院会计核算方法下，医院固定资产反映的是其购置时的原值。由于科学技术的进步、使用过程中的损耗、资产的长期闲置等原因，必然会导致固定资产可收回金额少于其账面价值。计提固定资产减值准备有助于如实反映医院的财务状况，同时保证财务会计资料的真实性，为管理层决策提供真实的会计信息。因而，医院应定期对固定资产进行检查，对长期闲置的固定资产、价值大幅下跌的资产或损耗比较严重的资产等进行可回收金额的估计，并于固定资产原值进行比较，确认固定资产是否发生减值。确认发生减值的，借记 其他支出 固定资产减值损失 ，贷记 固定资产减值准备 。确认的减值准备应当作为相关资产的备抵项目，减少期末固定资产金额，保证财务报表信息的真实性。【】 责任编辑：zoe事业单位固定资产对外投资的核算