疫情防控期间 这8个非居民税收业务问题要注意！

近些年，房地产行业的发展如火如荼，一大批房地产企业应运而生，想成为房地产企业的财务人员，快来了解一下，房地产会计如何正确进行发票处理？感兴趣的朋友可以认真阅读下文！一、房地产企业销售和出租不动产开具发票有哪些规定？1、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。2、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。二、房地产企业预收款怎么开具发票？1、房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码， 602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条）2、规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。三、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题1、已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。2、开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。3、纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。想要快速上手高薪房地产会计工作？请关注网校行业专题——，带你系统学习房地产账务处理实操知识，配备实训软件操作，涵盖房地产企业财税基础、账务、报税、筹划全流程， 医保门诊报销将有大改革！个人账户或可支付父母子女费用

发生应税行为不得开具增值税专用发票，也就意味着购买方因无法索取增值税专用发票而不能抵扣。现行政策中，哪些情况不能开具增值税专用发票？小编根据现行政策进行了精心梳理，希望对您有所帮助~1.应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，应当按销售额依照增值税计算应纳税额，不得抵扣进项，并且也不得开具增值税专用发票。2.一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，应按销售额依照计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。3.其他个人(即自然人)销售货物、劳务、服务、无形资产不得代开增值税专用发票，但其他个人出租或者销售不动产除外。4.销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产服务，应税销售行为的购买方为消费者个人的不得开具增值税专用发票。5.适用免征增值税项目不得开具增值税专用发票。但国有粮食购销企业销售免税农产品除外。6.实行增值税退(免)税办法的增值税零税率应税服务不得开具增值税专用发票。7.出口货物劳务除输入特殊区域的水电气外，出口企业和其他单位不得开具增值税专用发票。8.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。9.试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。10.试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，选择继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，可以选择以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。11.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。12.提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。13.提供安全保护服务选择差额纳税的纳税人，比照劳务派遣服务政策执行，代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。14.纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。15.直属单位在境内开展考试，教育部考试中心及其直属单位应以取得的考试费收入扣除支付给境外单位考试费后的余额为销售额，按提供“教育辅助服务”缴纳增值税；就代为收取并支付给境外单位的考试费统一扣缴增值税。教育部考试中心及其直属单位代为收取并支付给境外单位的考试费，不得开具增值税专用发票，可以开具。16.纳税人提供签证代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使(领)馆的签证费、认证费后的余额为销售额。向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。17.纳税人代理进口按规定免征进口增值税的货物，其销售额不包括向委托方收取并代为支付的货款。向委托方收取并代为支付的款项，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。18.一般纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，不得开具增值税专用发票。19.小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，不得向税务机关申请代开增值税专用发票。20.纳税人销售旧货依3%征收率减按2%征收增值税，不得开具增值税专用发票。21.纳税人在税务机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日后需要补开发票的，不得开具增值税专用发票。22.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。23.一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票。24.商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。25.金融商品转让，不得开具增值税专用发票。因为金融商品主要是投资活动，目的是赚取差价，而并非是作为一般货物处理，所以不同于货物转让，因而不得开具增值税专用发票。26.单用途卡发卡企业或者售卡企业(以下统称“售卡方”)销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。售卡方可按照 “未发生销售行为的不征税项目” 规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。销售方与售卡方不是同一个纳税人的，销售方在收到售卡方结算的销售款时，应向售卡方开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。27.支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。支付机构可按照 “未发生销售行为的不征税项目” 规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。特约商户收到支付机构结算的销售款时，应向支付机构开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。注意零售烟酒副食专票的开具。《国家税务总局关于修订 增值税专用发票使用规定 的通知》（国税发〔2006〕156号）规定，商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用发票。该规定是基于1993年颁布的《增值税暂行条例》的规定，1993年《增值税暂行条例》第二十一条规定：“向消费者销售货物或者应税劳务”不得开具增值税专用发票。而国税发〔2006〕156号文是对原增值税暂行条例的进一步明确，但这种规定并不再符合基本的商业要求，例如商贸企业向酒店销售烟酒时，不可能确定对方是用来消费还是用来出售，而此时如果再规定不得开具专票，将会导致购买烟酒后用来销售的情况下，企业无法取得进项抵扣。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第691号）第二十一条规定，“应税销售行为的购买方为消费者个人的”不得开具增值税专用发票。也就是说，如果是向非个人销售的话，则可以开具专票。虽然国税发〔2006〕156号文该规定并未明文废止，但由于其依据的上位法已经被废止，根据“后法优于先法”和“法律优位”原则，商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽等，其中的零售应当仅限于向消费者个人零售时不得开专票，而向非个人销售应当可以开具增值税专用发票。增值税改革实施，你是不是还在发愁能不能开老税率的发票？开了老税率的发票如何填表？加计抵减应该如何填报？旅客运输服务如何申报？加计抵减如何会计处理？跟着正保会计网校一次搞定2019增值税申报/开票/抵扣/留抵退/账务的各类操作细节！想学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看正保会计网校会计实务频道，增值税的减征和抵减优惠有哪些?