来源_正德财务 发文日期_2024年01月05日
公司无形资产摊销如何写会计分录？
现在很多人创业，开公司第一个想起来的那就是，目前最火热也是最挣钱的行业，但是房地产前期需要投入的资金很高，刚入行的时投入这么大的资金很容易出问题，那就有衍生出的一起合作开发房地产的项目。那您知道常见的合作模式以及涉税问题如何处理吗？快来看下吧�。ㄒ唬┖献骺⒌哪康姆康夭献骺⒖梢岳斫馕献魉剑ㄆ渲幸环接弑缚⒆手剩┰诠餐鲎�、共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目�：献骺⒁话阌腥缦录钢帜康�：1、引入资金2、引入资源（土地、品牌、团队）3、降低税费知识链接：合作开发房地产会计与税务处理主要依据：1.《企业会计准则》2.财税 【1995】第48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》3.财税 【2006】第21号《关于土地增值税若干问题的通知》4.国税发 【2009】第31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》5.国税发 【2000】第118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》6.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）（二）实务中“合作开发房地产“名义下的常见合作模式及涉税处理1.成立新的法人项目公司双方分别以土地、资金作为投资，成立新的房地产开发公司进行开发。特点：责权利明确，不易产生纠纷。税收分析：在出地方将土地出资入股至项目公司，出资方以货币出资入股至项目公司，双方以项目公司为主体进行合作开发的情形下，因土地在项目公司名下，且双方以项目公司名义办理立项和开发建设，形式上不满足合作建房的要求，因此无法适用合作建房的相关税收政策。具体来说，一方面，出地方以土地出资入股至项目公司（主营业务为房地产开发）需按现行规定缴纳增值税、土地增值税、企业或个人所得税（相当于按土地使用权转让计缴税费）；另一方面，项目公司完成开发建设后分配房屋给股东需按视同销售处理，也即项目公司需按正常的市场销售价格计征增值税、土地增值税、及印花税。2.隐名合作开发房地产以合作其中一方申请立项作为建设方，合作另一方隐名向对方投入资源。特点： 隐名方的利益得不到法律保护、税收认定上存在争议主要类型： 以具有开发资质一方为开发主体以出地方为开发主体税务分析：以具有开发资质一方为开发主体，拥有土地使用权一方需将土地过户给开发方，税务上认定为投资（非固定收益）或非货币资产交换（固定收益），需缴纳相关增值税、企业所得税。以出地方为开发主体，税务上认定为房屋买卖、借款等，同样需缴纳相关增值税、企业所得税。在效果上无法适用合作建房的相关税收政策。3.显名合作开发模式合作各方联合申请立项作为建设方，有时成立联合管理机构，有时不成立联合管理机构。一般为非商业开发项目采用。特点：随意性大，责权利不够清晰，税务处理上比较繁琐。符合税务认定中的“合作建房“构成要件：一是合作的双方共同出资（出地或出钱）、共享利润、共担风险。二是双方必须共同拥有土地使用权（通过土地使用权“加名”或“双抬头”、“双主体”实现）并联合立项，但可由出地或者出钱的任何一方，或者双方共同组建的项目公司完成开发建设。税务分析：根据前文所述，合作建房建成后房屋按合同约定进行分割，属于自建房的范畴，双方各自办理初始登记，不视为发生权属转移。但合作建房分房自用后再次转让或出售的，需按正常的销售不动产行为征缴各相关税费。（1）分房过程中的增值税（营改增后存在争议）根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）。但深圳地区有例外，根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税（营改增前为无需缴纳营业税）。（2）分房过程中的土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（3）分房过程中的所得税合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。（4）契税出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税，出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。（三）合作开发的风险控制合作开发的正常模式为“共同投资，共享利润、共担风险“�：芏嗪献骺⒑贤蛭シ戳苏庖换驹�，从而不能被认定为合作开发行为。从而无法享受合作开发相关政策。1、涉税风险（1）合同约定。出地方不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为转让土地使用权，即出地方向出资方转让土地使用权。（此时土地应按照评估价处理，而不能按照土地出让价格。）（2）合同约定，出资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，即出地方向出资方销售开发产品。（此时房屋应按市场公允价格视同销售，而不能按照房屋建造成本处理。 ）（3）合同约定，出资方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同，即出资方借款给出地方，出资方收取固定数额的货币，应认定为借款利息。（4）合同约定，出资方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。（出地方需要从租缴纳房产税。)2、责、权、利不统一的风险实践中很多合作开发行为就是因为违反了基本原则而被法院认定为无效。比如，出地方A与出资方B签订的合作开发协议中约定：A公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，B公司均应按照约定向A公司支付收益。根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于合同的“保底条款”，应认定为无效。3、组织形式和报批报建的风险合作开发房地产涉及多方之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系；其次是联合体与政府部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，企业需要向政府申请办理若干个许可证或批准文件。实践中，可能由于没有做好合作开发模式的设计而导致报批报建手续受阻，致使某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效。风险控制：合作开发前，双方应对包括组织形式和权利义务分配在内的合同条款，反复斟酌、合理约定以控制相关法律、经营、税务风险。必要时参考专业人士意见。实务中，合作方式多种多样，应主要注意业务实质与法律形式的界定及操作模式设计。还想学习更多财税知识吗？快来看讲解的吧！课程分为财务基础篇、税务篇、实战篇三个部分，针对对房地产开发企业的财务会计的行业特色全面讲解。内容包括房地产财务管理基础、成本核算、特殊费用处理、销售核算、涉税实务、投资测算、融资操作、合同审核等内容，干货满满。通过本课程的学习，学员可以快速掌握房地产行业财务核算的核心要点、税务处理规则并能够在错综复杂的实务环境中熟练运用。帮助有志于房地产开发行业财务工作的学员朋友实现零基础快速融入，打开职业晋升通道。真正的房地产行业财务一课在手、实务都有！心动不如行动，快来学习吧！点击图片即可报名 子公司与分公司有何区别？公司扩大是选择子公司还是分公司？
根据《暂行条例实施细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。因此印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的合同或具有合同性质的凭证，不需要贴花，现对工作中常见的不缴纳印花税的业务合同进行归纳总结： 1. 既有订单又有购销合同的，订单不贴花 在购销活动中，有时供需双方只填制订单，不再签订购销合同，此时订单作为当事人之间建立供需关系、明确供需双方责任的业务凭证，根据国税函( 1997 ) 505 号文规定，该订单具有合同性质，需按照规定贴花。但在既有订单，又有购销合同情况下，只需就购销合同贴花，订单对外不再发生权利义务关系，仅用于企业内部备份存查，根据( 88 )国税地字第 025 号文规定，无需贴花。 2. 非金融机构之间签订的借款合同 根据《印花税暂行条例》规定，银行与其他金融组织和借款人所签订的借款合同需要缴纳印花税，和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税。企业向股东贷款是企业进行融资的常见方式，和股东所签订的借款合同，如果双方都不属于金融机构，无需贴花。 3. 股权投资协议 股权投资协议是投资各方在投资前签订的协议，只是一种投资的约定，不属于印花税征税范围，无需贴花。 4. 继续使用已到期合同无需贴花 企业所签订的已贴花合同到期，但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕，需继续执行合同所载内容，即继续使用已到期合同，只要该合同所载内容和金额没有增加，无需再重新贴花。但如果合同所载内容和金额增加，或者就尚未履行完毕事项另签合同的，需要按照《印花税暂行条例》另行贴花。 5. 委托代理合同 代理单位和委托方签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，根据国税发 [1991] 第155 号文规定，不属于应税凭证，无需贴花。 6. 货运代理企业和委托方签订的合同和开出的货物运输代理业专用发票 在货运代理业务中，委托方和货运代理企业签订的委托代理合同，以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票， 根据国税发 [1991] 第 155 号、 国税发 [1990]173 号文规定，不属于印花税应税凭证，无需贴花。 7. 承运快件行李、包裹开具的托运单据 在货物托运业务中，根据国税发 [1990]173 号文规定，承、托运双方需以运费结算凭证作为应税凭证，按照规定贴花。但对于托运快件行李、包裹业务，根据( 88 )国税地字第 025 号文规定， 开具的托运单据暂免贴花。 8. 电网与用户之间签订的供用电合同 根据财税 [2006]162 号文规定，电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证 ,不征收印花税。 广州市地方税务局的规定：根据税三 (1988)776 号文规定，印花税暂行条例规定的购销合同不包括供水、供电、供气(汽)合同，这些合同不贴花。 9. 会计、合同 根据(89)国税地字第034号文规定，一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。 10. 工程监理合同 建设工程监理，是指具有相关资质的监理单位受建设单位(项目法人)的委托，依据国家批准的工程项目建设文件等相关规定，代替建设单位对承建单位的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。技术咨询合同，是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。因此，工程监理合同并不属于 技术合同 税目中的技术咨询合同，无需贴花。 深圳市地方税务局的规定：根据深地税发 [2000]91 号文规定， 工程监理合同 不属于 技术合同 ，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，工程监理单位承接监理业务而与建筑商签订的合同不征印花税。 11. 三方合同中的担保人、鉴定人等非合同当事人不需要缴纳印花税 作为购销合同、借款合同等的担保人、鉴定人、见证人而签订的三方合同，虽然购销合同、借款合同属于印花税应税凭证，但参与签订合同的担保人、鉴定人、见证人不是印花税纳税义务人，无需就所参与签订的合同贴花。 根据《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。根据《印花税暂行条例实施细则》第十五条规定，所说的当事人，是指对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，不包括保人、证人、鉴定人。 以上就是张迪老师给大家分享的不属于印花税征收范围的22大类合同（上），怎么样，你都get了吗？ 张迪老师在网�？枇说目纬�，课程中详细分析和讲述了审计实务、对接技巧、审计报告撰写和问题的督办与处罚，以丰富的案例讲解帮助你举一反三、快速上手。想要学习内审相关知识的同学，请不要错过哟！ 课程名称： 课程形式：录播课 课程大纲： 一、如何根据老板的需求进行审计（审计实务） （一）钱还在不在，有没有被侵占和挪用 货币资金的审计 （二）报表的是真是假 收入成本费用的审计 （三）资产到底还有多少 资产的价值及往来的真实性 二、如何与子公司沟通和对接 （一）前期与子公司的对接 （二）在审计过程中的对接要点 （三）审计后期与子公司各相关人员的综合性对接 三、如何写好审计报告 （一）审计报告的类型及格式 （二）表格的使用在审计报告中的作用 （三）审计报告写作思路与方法 四、问题整改及处罚的必要性 本文是正保会计网校原创文章，转载请注明来自正保会计网校。【】 责任编辑：阿卡会计培训机构,零基础会计培训班,会计培训课程哪个好